August 17, 2021

מצב הנדל''ן במדינת ישראל

Return to Blog

מצב הנדל''ן במדינת ישראל

מצב הנדל''ן במדינת ישראל

מצב הנדל"ן במדינת ישראל

בתחילת שנת 2021 מגמת עליית המחירים בתחום הנדל"ן המשיכה במלוא עוצמתה, והצפי היה שמחירי הנכסים ימשיכו וינסקו. חצי שנה לאחר מכן נראה כי עליית המחירים לא פוסקת. קיימים מספר גורמים לכך, שאותם נסקור לעומק במאמר זה.

ביקוש גבוה למשכנתאות במחיר נוח

כבר בחודשים מרץ עד נובמבר 2020 ביצועי המשכנתאות עלו ב־14.6%, והבנקים המשיכו להעניק הלוואות לדיור לכול משפחה, שהוכיחה הכנסה מספקת ויכולת לשלם הון עצמי. בחודשים אלה תועדה עלייה של 2.8% בכמות העסקאות ביחס לשנה קודמת[1].

הפחתת מס הרכישה לדירה שנייה

ביולי 2020 אושרה הפחתת מדרגות מס רכישה לדירת מגורים במקרה שאין מדובר בנכס היחיד בבעלותו של הרוכש. כלומר, אדם שרכש נכס נוסף לגור בו, בעוד הוא משכיר אתה נכס הקודם, יכול ליהנות ממס הדרגתי מופחת. במקום לשלם 7% מס רכישה על נכסים עד1,292,280 שקלים יחויב במס של 5% בלבד, וכול סכום מעל לסכום הזה עד 3,876,835שקלים ממוסה רק ב-7%. שינוי זה עודד רבים לעבור לנכס אחר, וליהנות מהכנסה פסיבית על הנכס הקודם.

ההיצע ירד והביקוש גבר

בנייתם של פרויקטים רבים בכול רחבי הארץ נעצרה ב־2020 בשל הסגר, וחוסר היכולת לייבא עובדים זרים לתחום הבנייה. כיום, גם לקראת סוף 2021 צפויים קשיים נוספים הקשורים לגל הנוכחי של הקורונה, ולכן אנו צפויים לראות עיכוב באספקת נכסים חדשים. בעוד היצע הנכסים החדשים יורד משמעותית, הביקוש לדירות חדשות רק גובר, ומשפחות רבות מוכנות להמתין זמן רב יותר לדירה מהקבלן. העסקאות המבוצעות עכשיו יקטינו את מלאי הדירות באופן משמעותי, והמחירים רק יעלו.

תוכניות הדיור המוזל מושכות את מעמד הביניים לרכוש במקום לשכור

תוכניות הדיור המוזל כמו "מחיר למשתכן" ו-"דיור מופחת", מאפשרות לרוכשי דירות לרכוש נכס בפרויקט חדש בהנחה ניכרת. זכאים רבים גילו כי משתלם יותר להשקיע מספר אלפי שקלים בחודש על המשכנתא, בהשוואה לתשלום שכירות לאורך זמן. במהלך השנים האחרונות נמכרו עשרות אלפי יחידות בשיטה של הגרלה בשל הביקוש הגבוה. כיום, עדיין מוצעים נכסים רבים במסגרת הדיור המוזל, אך לא מספיק כדי לעמוד בביקוש.

מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבנייה נסק אף הוא בשנה האחרונה, בשיעור שהגיע ל־0.5%–0.8% בחודש. הדבר גרם לעלייה של מחירי הדירות בשיעור של 7.2%. עם זאת, עליית המחירים לא גרמה להאטה בביקוש, אלא יצרה תחושה של בהילות בקרב הרוכשים המעוניינים לרכוש נכסים כעת, כדי לא לחכות לשנה הבאה, שבה מדד תשומות הבנייה יהיה גבוה יותר.

שעות רבות בבית מובילות לרכישת נכסים מרווחים יותר

אחת ההשפעות המעניינות של משבר הקורונה בעולם הייתה שינוי מגמה של משפחות רבות לתכנון זמן הפנאי בבית. במקום לבחור נכסים באזורי הביקוש בערים הגדולות, משפחות רבות עברו לפריפריה. בארה"ב ניתן לראות זאת באזור הקאנטרי (האזור הכפרי)במרכזה של היבשת, שבה המחירים עלו בשיעור של 100% ויותר במהלך 12 החודשים האחרונים. בישראל ניתן לזהות מגמה דומה, שבה משפחות רבות עוברות לצפון ולדרום הארץ ומתרחקות מהמרכז, לטובת נכס גדול ומרווח יותר.

מה צופן העתיד בתחום זה?

כפי שרבים צופים מחירי הדיור לא ירדו בשנה הקרובה ומגמת העלייה צפויה להימשך. ההון ה"זול" וההלוואות שמעניקים הבנקים במחירים נמוכים לצד המיסוי הנוח, מעודדים משקיעים לרכוש נכסים נוספים כהכנסה מניבה. זוגות צעירים ומשפחות מבצעים את ההחלטה לעבור מתשלומי שכירות חודשיים לתשלומי משכנתה, במיוחד לאור החשש שמחירי הדירות יהיו גבוהים יותר בעתיד. לכן לפי כל הנתונים, שוק הדיור בישראל צפוי לתסוס והביקוש ימשיך לעלות על ההיצע.


[1] https://www.themarker.com/blogs/yaron-spector/BLOG-1.9576680

רוצים לקבל מידע על הפרויקטים החמים בשוק?

דברו איתנו | האוס נכסים