August 29, 2021

הרפורמות בתחום הדיור שמתכנן משרד האוצר

Return to Blog

הרפורמות בתחום הדיור שמתכנן משרד האוצר

הרפורמות בתחום הדיור שמתכנן משרד האוצר

שנת 2021 והשבעתה של הממשלה החדשה, הציבו בפני שר האוצר והשיכון שורה שלאתגרים המשלבים מלחמה ביוקר הדיור מול הצורך במילוי קופת המדינה באמצעות גביית מיסים. בסוף 2020 עברה הצעה של שר האוצר דאז, להפחית את מס הרכישה למשקיעים.

הפחתה של מיסוי דירה שנייה

המס למשקיעים על דירה שנייה החל מה־29 ביולי 2020, ירד ל־5% לאחר אישור שלמליאת הכנסת ולמעשה החוק נכנס לתוקף באופן מידי (כחלק מחוק מיסוי מקרקעין).

הדבר מהווה שינוי משמעותי משום שעד ה־28 ביולי בשנה שעברה, מדרגת המס הראשונה לכול נכס עד שווי של 5,340,425 ₪ עמדה על 8%. המדרגה הבאה כבר עלתה ל10% לאחר הרפורמה – מס הרכישה יהיה מדורג, וכול חלק במחיר הקנייה של הנכס ימוסה בצורה שונה ,לפי החישוב הבא:

1. 1,294,770 שקלים ראשונים ימוסו לפי 5%. אם הנכס יקר מסכום זה, יתרת הסכום תעבור למדרגת המס הבאה.

2. מדרגת המס השנייה מתחילה מ־1,240,770₪ ועד 3,884,295 ₪, שימוסו בשיעור של 6% בלבד. אם הנכס יקר מסכום זה, יתרת הסכום תמוסה לפי המדרגה השלישית.

3. בין הסכומים 3,884,295 ₪ועד לסכום של 5,348,565 ₪ שיעור המס יהיה 7%.

מהי ההשפעה של הפחתת שיעור המס?

כפי שניתן לראות הדבר הופך את שיפור הדיור לרווחי עבור משפחות ומשקיעים כאחד. מדוע? אם הם עוברים לדירה שנייה המוגדרת כדירת מגורים ומשכירים את הנכס הראשון שבו התגוררו, המיסוי על נכס זה יהיה נמוך מבעבר.

שיטה זו מעודדת את בעלי הנכסים לשמור על הנכס הקודם, מחד, ולהופכו מדירת מגורים לדירה להשכרה (דבר המגדיל את היצע הדירות המוצעות לשכירות). ומאידך, הוא מאפשר לבעל הנכס לרכוש דירת מגורים נוספת במיסוי נמוך.

חשוב לזכור כי דירת המגורים הראשונה מאפשרת לקבל פטור מלא ממס עד לסכום של 1,747,865 ₪, ולאחר מכן מדרגת המס הבאה תהיה בסכום מופחת של 3.5% על הסכום שבין 1,747,865 ועד 2,073,190 ₪.

לכן, אדם שרוכש שתי דירות כיום עד לסכום של 3.88 מיליון ₪ ומתגורר באחת מהן, יכול לשלם לכל היותר 5% מס רכישה.

אם כך מהי השפעת הרפורמה החדשה? שינוי זה מעודד משפחות רבות לחפש פתרונות להכנסה פסיבית מדירה שנייה, כול עוד מחיר הדירה נמצא בטווח שבו המיסוי נמוך מאד.

רכישה באזור הפריפריה

הרפורמה החדשה עודדה רבים לחפש פתרונות מימון לרכישה של נכס נוסף במקביל לדירת המגורים הקיימת, כאשר השכירות מהנכס הנוסף מכסה את ההלוואה לדירה השנייה. באזור הפריפריה שבו מחירים הדירות נמוכים יחסית, ניתן לרכוש נכס נוסף במיסוי מופחת, לשלם הון עצמי מזערי ולממן את הנכס מהשכירות.

יתרונות הרפורמה לאיזון שוק הדיור

לרפורמה החדשה יש יתרונות מבחינת שוק הדיור משום שהיא מגדילה את היצע הדירות המיועדות להשכרה מחד, ומעודדת משקיעים בעלי הון זמין להשקיע בנכסים אלה. היא מתאימה גם למשפחות ממעמד בינוני שעד כה לא הפכו את תחום הנדל"ן להשקעה מניב הורכשו נכס אחד למגורים בלבד.

לסיכום, הרפורמה החדשה במיסוי הנדל"ן הייתה אחד מהגורמים לעלייה בביקוש לנכסים שנראתה בשנה האחרונה בישראל, והובילה את עליית מחירי הדיור ב־7.2% בממוצע בשנה האחרונה. אנו צפויים לראות רוכשים רבים שבוחרים לנצל את ההזדמנות, ולבחור דירות בעלות נמוכה באזור הצפון והדרום כדי לשלם מיסוי נמוך וליהנות מהכנסה נוספת מהשכרת הנכס שבו התגוררו בעבר. האם היצע הדירות החדש יצמצם מעט את יוקר המחייה ויבלום את עליית מחירי השכירות? עד כה לא ראינו שינויים מרחיקים לכת שנבעו מהרפורמות הקודמות, ולכן סביר להניח שרפורמה זו לא תשנה באופן מהותי את מחירי השכירות ברחבי הארץ.

רוצים לקבל מידע על הפרויקטים החמים בשוק?

דברו איתנו | האוס נכסים