August 17, 2021

מה השוני בין "מחיר למשתכן" לבין "מחיר מופחת?

Return to Blog

מה השוני בין "מחיר למשתכן" לבין "מחיר מופחת?

מה השוני בין "מחיר למשתכן" לבין "מחיר מופחת?

מה השוני בין "מחיר למשתכן" לבין "מחיר מופחת"?

המאבק על עליית מחירי הדיור הוביל בשנת 2011 למחאה החברתית, ובשנת 2015 החליט שר האוצר דאז משה כחלון להרחיב תוכנית קיימת ולהציע דיור במחיר מוזל לזכאים על בסיס הגרלה. התוכנית זכתה להצלחה רבה ויותר מ־200 אלף רוכשי דירות נרשמו אליה. יזמים רבים התחרו ביניהם בשיטת מכרז על האפשרות להציע דירות בתג מחיר נמוך, ונפתח אתר ייעודי המציג בכול יישוב את הנכסים הזמינים במסגרת התוכנית.

תוכנית מחיר מופחת

בסוף שנת 2020 יזם שר השיכון דאז יעקב ליצמן תוכנית חדשה, המאפשרת לרכוש נכסים במחיר מופחת בהתאם למכרז בין היזמים על־פי קטגוריות שונות, ולא רק המחיר הסופי לדייר (כמו ב"מחיר למשתכן").

היזמים נדרשו להציג את המחיר הנמוך ביותר באחד משלושת הפרמטרים הבאים ברשימה: מחיר למטר בנוי, מחיר קרקע או תשלום הוצאות הפיתוח. בכול מכרז המדינה תקבע מראש את עלות שני הפרמטרים האחרים מתוך רשימה זו.

מי זכאי לרכוש דירה במסגרת התוכניות הללו?

כאשר החלה תוכנית "מחיר למשתכן", נקבעו הנחיות ברורות לקבוצות האוכלוסייה הרשאיות להשתתף בהגרלה. התוכנית הותוותה עבור בני זוג נשואים או יחידים בגיל 35 ומעלה, שלא היה בבעלותם נכס במשך עשר שנים לפני שהגישו את הבקשה לזכאות. גם התוכנית החדשה (מחיר מופחת) שמרה על אותם תנאי זכאות.

האם ניתן למכור או להשכיר את הדירה במסגרת שתי התוכניות לדיור בהנחה?

היות ותוכניות אלה נועדו לפתור את מצוקת הדיור, ניתן להשכירן וליהנות מתשואה חודשית. עם זאת, מכירה של הנכס אסורה במשך חמש שנים לאחר קבלת הנכס. הגבלה זו נובעת מהצורך למנוע ממשקיעים לרכוש נכס בהנחה רק כדי למכור אותו מאוחר יותר במחיר השוק לצורך רווח אישי.

התוכנית החדשה – מחיר מטרה

חשוב לציין כי לאחרונה הוחלט להחיות מחדש תוכנית מגירה של הממשלה הקודמת משנת2014 בשם "מחיר מטרה". במסגרת תוכנית זו יחידות הדיור שיוצעו יאפשרו לזכאים ליהנות מהנחה של 20% מגובה השומה של הנכס, עד לתקרה של 300,000 ₪. בהשוואה לתוכנית "מחיר למשתכן" זוהי הנחה נמוכה יותר, משום שבמסגרת מחיר למשתכן ניתן ליהנות גם מ-30% הנחה בפריפריה, ובאזורים מסוימים ההנחה הייתה יכולה להגיע גם לחצי מיליון שקלים ויותר.

הגבלה על רמת ההנחה

בשנת 2019 משרד המשפטים התערב כדי להגביל את ההנחה במסגרת תוכניות הזכאות, משום שהן החמירו את הפערים בין בעלי יכולת למשפחות מעוטות יכולת, ורוכשי נכסים אמידים החלו לרכוש דירות באזורי ביקוש בהנחה ניכרת ליצירת רווח אישית. עובדה זו כמובן פוגעת בייעודן המקורי של תוכניות ההנחה לזכאים – צמצום הפערים החברתיים ומתן אפשרות לרוכשים מעוטי יכולת לרכוש נכס משלהם.

מה ההבדלים המהותיים בין "מחיר למשתכן" ל"מחיר מופחת"?

נחזור לשאלה העומדת בבסיס המאמר – "מהו ההבדל בין שתי התוכניות לדיור מוזל"? קיימים ארבעה הבדלים עיקריים בין שתי התוכניות:

ההבדל הראשון הוא מיקום הנכסים. בעוד נכסים במסגרת "מחיר למשתכן" מוצעים בכל הארץ כולל אזורי יוקרה, דירות במחיר מופחת מוצעות באזורים שאינם מוגדרים כאזורי יוקרה. ההבדל השני הוא הפרמטרים שעליהם מתחרים היזמים. בעוד במסגרת מחיר למשתכן הפרמטר היחידי הקובע הוא מחיר מ"ר בנוי נמוך לכול דירה, במסגרת דירה במחיר מופחת נקבע מחיר קרקע/פיתוח. ההבדל השלישי חשוב מאד. במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" ישנה התחייבות בהנחה על דירה בהשוואה לנכסים אחרים, בעוד במסגרת תוכנית "דירה במחיר מופחת" אין התחייבות להנחה שכזו.

בנוסף, קיים ההבדל הרביעי שצוין בקצרה לעיל, בתוכנית "מחיר מופחת" בחלק מהמכרזים על היזמים להציג מחיר בהתאם לעלויות פיתוח או עבור מחיר לקרקע ובמכרזים אחרים על־פי מ"ר בנוי. לעומת זאת,  בתוכנית "מחיר למשתכן" התחרות מבוססת על מחיר למ"ר בנוי בלבד.

לסיכום, עדיין לא ניתן להעריך האם התוכנית החדשה תצליח לעצור את העלייה המטאורית במחירי הדיור, אך ניתן לזהות כי ההנחה הצפויה על הנכסים תהיה נמוכה משמעותית מזו שמוצעת במסגרת "מחיר למשתכן".

 

רוצים לקבל מידע על הפרויקטים החמים בשוק?

דברו איתנו | האוס נכסים